Contrato de Arras en Andorra: ¿Qué necesitas saber?
Actualizado en julio de 2026
Si estás a punto de comprar un inmueble en el Principado, el primer documento que vas a firmar es, casi con toda seguridad, un contrato de arras en Andorra. Parece un trámite sencillo. No lo es. Este precontrato privado fija el precio, la señal, el plazo para escriturar y las consecuencias si alguien se echa atrás. Firmarlo sin entender cada cláusula puede costarte miles de euros. En este artículo te explicamos cómo funciona, qué tipos existen, qué gastos se generan y qué particularidades tiene el mercado andorrano que no encontrarás en ninguna guía española.
Qué es el contrato de arras en Andorra y para qué sirve en la compraventa
Las arras son un acuerdo privado entre comprador y vendedor mediante el que se reserva un inmueble a cambio de una señal económica. Ese importe se descuenta del precio final el día que se firma la escritura ante notario andorrano. Si la operación llega a buen término, nadie pierde nada. El problema aparece cuando una de las partes desiste.
En Andorra, el contrato de arras tiene el mismo papel que en cualquier otra jurisdicción de tradición romanista: garantizar que ambas partes van en serio. El vendedor retira el inmueble del mercado. El comprador se asegura de que nadie le adelante mientras tramita la financiación o la autorización de inversión extranjera, si la necesita. Son semanas o meses de incertidumbre para los dos, y las arras ponen precio a ese riesgo.
A diferencia de España, Andorra no dispone de un código civil que regule de forma expresa los tres tipos de arras. El derecho privado andorrano bebe de la tradición romana y del derecho consuetudinario, por lo que la redacción del contrato importa mucho más que el nombre que le pongas al documento. Lo que hayas escrito y firmado es lo que manda.
Un detalle práctico que conviene conocer: la señal habitual en el mercado andorrano se sitúa en torno al 10% del precio de compraventa, aunque nada impide negociar un porcentaje distinto. En pisos de precio alto, algunas operaciones se cierran con señales menores en términos porcentuales pero equivalentes en importe absoluto.
Quién redacta el contrato y dónde se firma
El contrato de arras es un documento privado. No necesita intervención notarial para ser válido. Puede redactarlo la inmobiliaria que intermedie, un abogado, o incluso las propias partes si se sienten cómodas con los términos legales. en Andorra es habitual que las agencias inmobiliarias presenten su propio modelo. Revísalo siempre antes de firmar, sobre todo las cláusulas de incumplimiento y el plazo para elevar a escritura pública.
Firmar ante notario andorrano no es obligatorio en esta fase, pero da más seguridad documental. El notario levanta acta de la identidad de las partes, del importe entregado y de las condiciones pactadas. Para operaciones de cierta envergadura, ese paso adicional merece la pena.
Qué información debe contener el contrato
Aunque no hay un modelo único, cualquier contrato de arras sólido debe recoger como mínimo estos puntos:
- Datos completos del comprador y del vendedor, con número de pasaporte o documento de identidad.
- Descripción del inmueble: parroquia, dirección, referencia catastral si existe, superficie y cargas registrales.
- Precio total de la compraventa y forma de pago.
- Importe entregado como señal y tipo de arras pactado.
- Plazo máximo para firmar la escritura ante notario.
- Distribución de gastos: notaría, impuestos, comisión de agencia si la hay.
- Consecuencias del incumplimiento para cada parte.
- Cláusulas especiales: condición suspensiva de obtención de autorización de inversión extranjera, si aplica.
El punto de las cargas merece atención especial. Antes de firmar las arras, pide al vendedor un extracto registral actualizado del inmueble. El Registre de la Propietat d’Andorra es público y cualquier persona puede solicitarlo.
Tipos de arras: cuál elegir en tu compraventa andorrana
Existen tres modalidades. No producen los mismos efectos y elegir mal puede complicar mucho una resolución del contrato.
Arras penitenciales
Son las más habituales en el mercado inmobiliario andorrano y en general en toda la región. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato pagando un precio. Si es el comprador quien se echa atrás, pierde la señal. Si es el vendedor quien cancela, debe devolver el doble de lo recibido. Punto. Sin necesidad de ir a juicio ni de demostrar daños.
Esta modalidad da flexibilidad. Un comprador que no consigue la financiación o que descubre un problema grave en el inmueble puede salir del contrato perdiendo la señal pero sin mayor litigiosidad. Por eso, si tienes alguna duda sobre la operación, las arras penitenciales son la opción que menos riesgo acumula a largo plazo.
Arras confirmatorias
Aquí la señal funciona como un anticipo puro del precio, no como una puerta de salida. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar daños y perjuicios. No hay una penalización cerrada: hay que probar el perjuicio real. Esto implica, casi siempre, procedimiento judicial.
Son menos frecuentes entre particulares porque la incertidumbre jurídica es mayor. Tienen más sentido en operaciones entre empresas o en compraventas con plazos muy cortos donde el riesgo de desistimiento es mínimo.
Arras penales
La menos común de las tres. Garantizan que la operación se lleve a término y, si no, permiten reclamar tanto la penalización pactada como el cumplimiento forzoso del contrato. La parte perjudicada acumula ambas vías. Son las arras que más presionan a ambas partes a cerrar la operación, y por eso se usan poco en transacciones entre particulares.
Comparativa de los tres tipos de arras en Andorra
| Tipo de arras | Uso habitual | Si desiste el comprador | Si desiste el vendedor | Posibilidad de exigir cumplimiento |
|---|---|---|---|---|
| Penitenciales | Muy frecuente entre particulares | Pierde la señal | Devuelve el doble | No. Solo compensacion economica |
| Confirmatorias | Operaciones entre empresas o plazos cortos | Puede ser demandado por danos | Puede ser demandado por danos | Si. Ambas partes pueden exigirlo |
| Penales | Poco frecuente en el mercado andorrano | Paga penalizacion y puede ser demandado | Paga penalizacion y puede ser demandado | Si. Ademas de la penalizacion pactada |
El proceso de compraventa en Andorra: desde las arras hasta la escritura
Firmar las arras no es el primer paso. Antes, el comprador debería haber visitado el inmueble, negociado el precio con la agencia o con el vendedor directo, y revisado el estado registral de la propiedad. Solo entonces tiene sentido comprometerse con una señal.
Una vez firmadas las arras, la operación entra en una fase de due diligence y gestión documental. Si el comprador es extranjero no residente, el plazo hasta la escritura suele ser de entre 60 y 90 días, tiempo necesario para obtener la autorización de inversión extranjera ante el Govern. Si ya es residente en Andorra, los tiempos se acortan.
El día de la escritura, el vendedor tiene que aportar varios certificados: que no hay deudas con el Comu de la parroquia, que la comunidad de propietarios está al corriente de pago, el certificado de habitabilidad y el de eficiencia energética. Sin esos documentos, el notario andorrano no puede formalizar la transmisión.
Los gastos notariales corren habitualmente a cargo del comprador, según la costumbre del Principado. El importe varía según el valor del inmueble y el baremo notarial vigente.
Autorización de inversión extranjera: cuándo afecta al contrato de arras
Si quien compra no es residente en Andorra, necesita autorización previa del ministerio competente en inversión extranjera antes de formalizar la escritura. Esta autorización puede tardar varias semanas. Por eso es muy recomendable incluir en el contrato de arras una cláusula suspensiva: si la autorización se deniega, el comprador recupera la señal sin penalización.
Sin esa cláusula, el comprador no residente que no obtiene la autorización técnicamente incumple el contrato y pierde las arras. La Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge introdujo cambios en el régimen de inversión extranjera inmobiliaria, incluyendo nuevas limitaciones y un impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria (IEI). Antes de firmar las arras, consulta con un asesor la normativa vigente y su impacto en tu operación concreta.
El Departament d’Immigracio tramita las autorizaciones de residencia pero no las de inversión extranjera inmobiliaria, que dependen del ministerio de Economia. Son procedimientos distintos que a veces se confunden.
Fiscalidad vinculada a la compra: lo que afecta después de las arras
Las arras en si mismas no generan impuesto. El IGI (Impost General Indirecte), que en Andorra es del 4,5%, se aplica en las compraventas de obra nueva cuando el vendedor es un promotor o empresa. En las transmisiones de segunda mano entre particulares, el impuesto que se aplica es el de transmissions patrimonials, que gestiona cada Comu.
En Andorra no existe impuesto de patrimonio ni impuesto de sucesiones. Eso marca una diferencia notable respecto a la fiscalidad española para quien compra pensando en el largo plazo o en dejar el inmueble en herencia.
Respecto a la plusvalía, si vendes un inmueble que has tenido más de 10 años, el tipo aplicable sobre la ganancia llega al 0%. El propio sistema fiscal andorrano incentiva la tenencia larga. Para ventas antes de ese plazo, el tipo va reduciéndose progresivamente desde el año de la compra.
El IRPF andorrano tiene un tipo máximo del 10%, con los primeros 24.000 euros exentos y el tramo entre 24.001 y 40.000 euros al 5%. Esto es relevante si eres residente y obtienes rendimientos por alquiler del inmueble adquirido, ya que tributarán por IRPF bajo la Llei 5/2014.
Errores habituales al firmar arras en Andorra y cómo evitarlos
El error más repetido es firmar sin haber leído el tipo de arras. Si el contrato no especifica si son penitenciales, confirmatorias o penales, la interpretación queda abierta y un juez decidiría según el contexto. Eso es exactamente lo que no quieres si la operación se tuerce.
El segundo error frecuente es no poner plazo suficiente. Un comprador no residente que necesita autorización de inversión extranjera y que además tramita financiación bancaria puede necesitar más de 60 días. Si el plazo de arras vence antes, el vendedor podría alegar incumplimiento. Negocia un margen real, no uno optimista.
El tercero es no comprobar el estado registral del inmueble antes de firmar. Una hipoteca sin cancelar, una carga de comunidad o una anotación preventiva pueden complicar la transmisión. El Registre de la Propietat d’Andorra permite consultas y es el primer documento que debes pedir.
Y el cuarto, habitual entre compradores que vienen de España o Francia: asumir que las costumbres del mercado inmobiliario de su país aplican igual en Andorra. El derecho andorrano tiene sus propias fuentes y la interpretación de un contrato privado puede ser distinta a la que esperan.
- No definir el tipo de arras en el contrato.
- Fijar un plazo demasiado corto sin tener en cuenta los trámites administrativos.
- Firmar sin revisar el estado registral del inmueble.
- No incluir cláusula suspensiva si el comprador necesita autorización de inversión extranjera.
- No dejar constancia escrita del estado del inmueble en el momento de la firma.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto suele ser la señal en un contrato de arras en Andorra?
El importe habitual en el mercado andorrano es el 10% del precio de compraventa, aunque no hay un porcentaje obligatorio fijado por ley. Comprador y vendedor pueden negociar una cifra distinta según las circunstancias de la operación. Lo que si debe quedar claro en el contrato es que esa cantidad se descuenta del precio final el dia de la escritura.
¿Puede un extranjero firmar arras en Andorra antes de tener la autorización de inversión extranjera?
Si puede firmar, pero es un error hacerlo sin incluir una clausula suspensiva que condicione el contrato a la obtencion de dicha autorizacion. Sin esa clausula, si el Govern deniega la autorizacion, el comprador pierde la senal porque tecnicamente ha incumplido el contrato. Consulta con un asesor antes de firmar cualquier documento privado de reserva.
¿Qué impuestos genera la compraventa de un piso en Andorra?
En obra nueva, cuando el vendedor es promotor, se aplica el IGI al tipo del 4,5%. En segunda mano, el impuesto aplicable es el de transmissions patrimonials, gestionado por cada Comu. No existe impuesto de patrimonio ni de sucesiones en Andorra. Si mantienes el inmueble mas de 10 anos y luego lo vendes, la plusvalia tributaria puede llegar al 0%.
¿Cuánto tiempo hay entre la firma de las arras y la escritura en Andorra?
No hay un plazo legal fijo. Las partes lo pactan libremente en el propio contrato. En la practica, el plazo habitual en Andorra oscila entre 60 y 90 dias. Si el comprador necesita autorizar la inversion extranjera o gestionar financiacion bancaria, conviene negociar un margen algo mayor para evitar problemas.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras antes de comprar en Andorra?
No. Las arras son un instrumento voluntario. Nadie obliga a comprador ni a vendedor a firmarlas. en la practica del mercado andorrano son el paso habitual entre el acuerdo de precio y la firma de la escritura notarial, porque dan seguridad a ambas partes durante el periodo de gestion documental y tramites administrativos.
El contrato de arras en Andorra es mucho mas que un simple recibo de senal. Es el documento que define quien asume el riesgo si algo falla entre el acuerdo y la escritura. Elegir bien el tipo, redactar bien las clausulas y adaptar el plazo a los tiempos reales del Principado marca la diferencia entre una compraventa tranquila y un conflicto costoso. Si tienes dudas sobre tu operacion concreta, el equipo de Andorra Services puede asesorarte desde el primer dia. Contactanos antes de firmar.
