Comprar un piso en Andorra: requisitos legales que debes conocer en 2026
Actualizado en noviembre de 2026
Comprar un piso en Andorra es una decisión que atrae a un número creciente de compradores europeos, y no es difícil entender por qué. El Principado combina fiscalidad baja, seguridad jurídica y una calidad de vida alta en apenas 468 kilómetros cuadrados. Ahora bien, el proceso tiene sus propias reglas. Desde 2024 el marco legal ha cambiado de forma significativa, y quien llega sin información actualizada puede encontrarse con sorpresas desagradables. Esta guía recorre, paso a paso, los requisitos legales para comprar un piso en Andorra en 2026, tanto si eres residente como si compras desde el extranjero.
Quién puede comprar un piso en Andorra: residentes y no residentes
La respuesta corta es que cualquier persona mayor de edad puede comprar una propiedad en Andorra, independientemente de su nacionalidad. La respuesta larga es que el perfil del comprador determina los trámites, los impuestos y los límites que se aplican a la operación.
Los residentes de pleno derecho, es decir, quienes tienen una autorización de residencia vigente en el Principado, operan con más libertad. A partir de tres años de residencia efectiva acreditada en los últimos diez años, el proceso se simplifica y la fiscalidad mejora notablemente. Los no residentes, en cambio, necesitan una autorización previa de inversión extranjera y están sujetos a restricciones en cuanto al número de inmuebles que pueden adquirir.
Las personas jurídicas siguen la misma lógica: una sociedad constituida en Andorra compra sin los condicionantes del inversor extranjero, mientras que una empresa domiciliada fuera del Principado debe solicitar igualmente la autorización.
El límite de viviendas para compradores extranjeros
Desde la entrada en vigor de la Llei 5/2025 (conocida como Ley Omnibus) en abril de 2025, los inversores extranjeros no residentes solo pueden adquirir un máximo de dos viviendas en Andorra, o bien una única vivienda unifamiliar o parcela. No se autoriza la compra para uso turístico ni para reventa especulativa.
Quien ya tenga dos apartamentos en el Principado no puede adquirir más unidades como no residente. Este límite aplica también a compradores que, siendo residentes recientes, no puedan acreditar los tres años de residencia efectiva exigidos.
Compra a través de una sociedad andorrana
Algunos compradores plantean la operación a través de una sociedad de responsabilidad limitada constituida en Andorra. Esta vía puede tener sentido cuando el objetivo es gestionar varios inmuebles o cuando la fiscalidad del rendimiento del alquiler resulta más eficiente bajo el Impuesto de Sociedades, que en Andorra tiene un tipo general del 10% según la Llei 95/2010.
El capital mínimo para constituir una SL en Andorra es de 3.000 euros. La sociedad debe tener actividad real y un administrador residente. No es un atajo para sortear los límites del inversor extranjero: si el beneficiario final es un no residente, el Departament d’Inversió Estrangera del Govern analiza la operación con el mismo criterio.
La autorización de inversión extranjera: el primer trámite clave
Este es el permiso administrativo que el Govern d’Andorra exige a cualquier persona física no residente, o a entidades domiciliadas fuera del Principado, antes de formalizar la compra. Sin esta autorización, el notario no puede otorgar la escritura.
La solicitud se presenta ante el Departament d’Inversió Estrangera e incluye el formulario oficial, copia del pasaporte apostillado, certificado de antecedentes penales del país de origen y de residencia (también apostillado), justificación del origen de los fondos y datos del inmueble con el precio y la finalidad prevista. Además, hay que tener cuenta bancaria abierta en una entidad financiera andorrana antes de iniciar el trámite.
El plazo legal para resolver es de dos meses, aunque en la práctica muchos expedientes se resuelven antes. La tasa de tramitación ronda los 300 euros. El contrato de reserva firmado con el vendedor debe quedar condicionado expresamente a la obtención de esta autorización: si no se obtiene, las arras se devuelven.
Documentación habitual y consejos prácticos
Un caso típico entre nuestros clientes es el de un comprador español que llega a Andorra, visita pisos en Escaldes-Engordany o Andorra la Vella y firma una reserva sin haber abierto cuenta bancaria en el país. El problema: sin cuenta en un banco andorrano (Creand, MoraBanc, BancSabadell d’Andorra o similar) no se puede iniciar la solicitud de autorización, y abrir esa cuenta requiere a su vez documentación que conviene preparar desde España.
Otro detalle que se pasa por alto: el certificado de antecedentes penales del país de residencia necesita apostilla de La Haya. Si la residencia fiscal del comprador es Alemania o Francia, los plazos para obtener ese documento pueden alargarse entre dos y cuatro semanas. Conviene iniciar ese trámite en paralelo con la búsqueda del inmueble, no al final.
Comparativa de gastos al comprar un piso de 500.000 euros en Andorra (2026)
| Concepto | Residente (mas de 3 anos) | No residente (primera vivienda) |
|---|---|---|
| ITP (4%) | 20.000 euros (exento si es primera vivienda habitual y precio menor a 600.000 euros) | 20.000 euros |
| IIEI (6% primera unidad) | No aplica | 30.000 euros |
| Notario (aprox. 1%) | 5.000 euros | 5.000 euros |
| Registro de la propiedad | 1.000-2.000 euros | 1.000-2.000 euros |
| Abogado/gestor (1-1,5%) | 5.000-7.500 euros | 5.000-7.500 euros |
| Autorizacion inversion extranjera (tasa) | No aplica | Aprox. 300 euros |
| Total estimado sobre el precio | Entre 1% y 3% (con exencion ITP) | Entre 12% y 14% |
Impuestos al comprar un piso en Andorra: ITP, IGI e IIEI
El sistema fiscal andorrano es, en conjunto, más ligero que el de los países vecinos. Pero comprar como no residente en 2026 ya no es una operación de bajo coste fiscal. La Llei 2/2026 (Omnibus II), en vigor desde el 13 de febrero de 2026, ha endurecido el impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria.
ITP: el impuesto general sobre transmisiones
En la compra de un inmueble de segunda mano se aplica el Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) al 4% sobre el valor escriturado o el catastral, el que sea mayor. Lo paga el comprador el mismo día de la firma ante notario. La escritura no se inscribe en el registro hasta que el ITP está liquidado.
Hay una exención relevante: los residentes en Andorra que adquieren su primera vivienda habitual y permanente quedan exentos del ITP siempre que el precio no supere los 600.000 euros. Para inmuebles de obra nueva, en lugar del ITP se aplica el IGI (Impost General Indirecte) al tipo general del 4,5%, regulado por la Llei 11/2012.
IIEI: el impuesto específico para inversores extranjeros
El Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliaria (IIEI) se suma al ITP y lo pagan quienes no tienen residencia en Andorra, así como los residentes que no acrediten tres años de residencia efectiva. Desde el 13 de febrero de 2026, los tipos son del 6% sobre la primera unidad adquirida y del 10% sobre las siguientes.
Este impuesto se abona antes de la firma notarial: el notario comprueba el justificante de pago y no puede otorgar la escritura sin él. En una vivienda de 600.000 euros comprada como primera unidad por un no residente, el IIEI supone 36.000 euros adicionales al ITP de 24.000 euros. Conviene tenerlo muy presente en el cálculo de la operación.
Existe una bonificación del 90% en el IIEI cuando el inmueble se destina a alquiler como vivienda habitual del arrendatario. Las condiciones exactas de esta bonificación deben verificarse con un asesor local, ya que la normativa exige justificación documental ante el notario.
El proceso de compra paso a paso
Una compraventa en Andorra sigue una secuencia bien definida. Los plazos globales van de dos a cuatro meses para un residente, y pueden extenderse a tres o cinco meses si el comprador es no residente y necesita la autorización de inversión extranjera.
- Reserva del inmueble: se firma un contrato de reserva o de arras, habitualmente con un depósito del 10% del precio pactado. Si el comprador necesita autorización de inversión extranjera, esta cláusula suspensiva debe constar en el documento.
- Apertura de cuenta bancaria andorrana: paso previo indispensable para los no residentes. Los bancos andorranos realizan un proceso de cumplimiento de prevención del blanqueo que puede tardar de una a tres semanas.
- Solicitud de autorización de inversión extranjera: se presenta ante el Departament d’Inversió Estrangera con toda la documentación. Plazo: hasta dos meses.
- Due diligence del inmueble: el abogado o gestor verifica cargas, hipotecas, deudas de comunidad, certificado de habitabilidad expedido por el Comu de la parroquia correspondiente y situación registral.
- Pago del IIEI (si aplica): se liquida antes de la escritura. El justificante se presenta al notario.
- Escritura ante notario andorrano: la compraventa se formaliza en escritura pública. Andorra cuenta con un número reducido de notarios; es recomendable contactar con antelación para fijar fecha.
- Registro de la propiedad: el notario deposita la escritura. Los gastos de registro oscilan, orientativamente, entre 1.000 y 2.000 euros.
Los honorarios notariales suelen aproximarse al 1% del precio de venta. Los gastos de abogado o gestoría se sitúan habitualmente entre el 1% y el 1,5% adicional.
Comprar un piso en Andorra y la residencia: ¿qué relación tienen?
Una pregunta recurrente: ¿comprar un piso en Andorra da derecho a la residencia? La respuesta es no de forma automática. La compra de un inmueble no otorga por sí misma ningún permiso de residencia.
el inmueble puede ser un elemento dentro de un expediente de residencia. Para la residencia pasiva (sin actividad lucrativa), el solicitante debe acreditar una inversión en activos andorranos que, tras la Llei 2/2026, asciende a 1.000.000 de euros, además de un depósito ante la Autoritat Financera Andorrana (AFA). La vivienda propia puede computar como parte de esa inversión, pero no la cubre por sí sola si el valor del inmueble está por debajo del umbral exigido.
Para la residencia activa por cuenta propia, el requisito es ejercer una actividad económica real en el Principado y permanecer al menos 183 días al año en el territorio. No hay una inversión inmobiliaria mínima obligatoria como condición, aunque acreditar vivienda propia (en propiedad o alquiler) forma parte del expediente ante el Departament d’Immigracio.
Andorra no tiene impuesto de patrimonio ni impuesto de sucesiones, lo que hace que mantener un inmueble en el Principado resulte fiscalmente muy eficiente a largo plazo.
IRPF andorrano y rendimientos del alquiler
Si el propietario obtiene ingresos por alquilar el piso, tributa por esos rendimientos en el IRPF andorrano (Llei 5/2014). El tipo máximo es del 10%, con los primeros 24.000 euros anuales exentos y el tramo de 24.001 a 40.000 euros al 5%. Para un inversor que ya tiene residencia fiscal en otro país, conviene analizar el convenio de doble imposición aplicable antes de la compra.
Si el propietario es no residente y alquila el inmueble, la tributación se rige por las normas de no residentes del Principado. Este aspecto merece asesoramiento específico, porque la carga fiscal real depende de la residencia fiscal del propietario y del uso que se dé al inmueble.
Gastos totales orientativos al comprar un piso en Andorra
Reunir todos los conceptos ayuda a no llevarse sorpresas. La tabla siguiente recoge los gastos habituales para dos perfiles de comprador sobre un precio de referencia de 500.000 euros.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un piso en Andorra sin ser residente?
Si. Cualquier persona mayor de edad puede comprar un inmueble en Andorra sin necesidad de residencia previa. Los no residentes deben solicitar una autorización de inversión extranjera ante el Govern d’Andorra antes de firmar la escritura, y estan sujetos a un limite de dos viviendas (o una unifamiliar) por inversor. El plazo para obtener la autorizacion es de hasta dos meses.
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar un piso en Andorra?
Un comprador residente paga el ITP al 4% sobre el precio escriturado, con exencion si adquiere su primera vivienda habitual por debajo de 600.000 euros. Un comprador no residente paga el ITP del 4% mas el IIEI: 6% en la primera unidad y 10% en las siguientes (tipos vigentes desde febrero de 2026). En un piso de 500.000 euros, la carga fiscal para un no residente supera los 50.000 euros sumando ambos tributos.
¿Comprar un piso en Andorra da derecho a la residencia?
No de forma automatica. La compra de un inmueble no otorga ningun permiso de residencia por si sola. Sin embargo, el valor del inmueble puede computar como parte de la inversion exigida para la residencia pasiva, que tras la Llei 2/2026 requiere 1.000.000 de euros en activos andorranos. Para la residencia activa por cuenta propia, la vivienda (propia o de alquiler) forma parte del expediente, pero el requisito principal es ejercer una actividad economica real en el Principado.
¿Cuánto tarda el proceso de comprar un piso en Andorra?
Para un residente con mas de tres anos en el Principado, el proceso desde la firma de arras hasta la escritura puede cerrarse en cuatro a seis semanas. Para un no residente que necesita la autorizacion de inversion extranjera, el plazo total suele situarse entre tres y cinco meses, dependiendo de la agilidad en reunir la documentacion y de la carga de trabajo del Departament d’Inversio Estrangera.
¿Los bancos andorranos dan hipotecas a extranjeros no residentes?
Si, aunque las condiciones difieren de las que se aplican a residentes. Los bancos andorranos financian habitualmente hasta el 70% del valor de tasacion para compradores no residentes, frente al 80% que pueden alcanzar los residentes. Es recomendable iniciar las conversaciones con la entidad bancaria en paralelo a la solicitud de autorizacion de inversion extranjera, para evitar demoras.
Comprar un piso en Andorra sigue siendo una decision con mucho sentido para quien valora la fiscalidad del Principado, su seguridad juridica y su calidad de vida. La clave esta en conocer el marco legal antes de comprometerse con ninguna reserva: la autorizacion de inversion extranjera, los impuestos actualizados tras la Llei 2/2026 y los plazos reales del proceso marcan la diferencia entre una operacion tranquila y una llena de imprevistos.
En Andorra Services acompanamos a compradores residentes y no residentes en todo el proceso: desde la apertura de cuenta bancaria y la solicitud de autorizacion hasta la firma ante notario y el registro. Si estas valorando una compra en el Principado, contacta con nosotros para una primera consulta sin compromiso.
