Contexto: por qué se habla de un nuevo umbral
El debate sobre la residencia pasiva en Andorra se ha reactivado por una propuesta del Gobierno para elevar la inversión mínima exigida a 800.000 €, con el objetivo declarado de ordenar el mercado de vivienda y el crecimiento del país. Esta propuesta se enmarca como continuación de la Ley 5/2025 (conocida como “ley ómnibus” de vivienda y crecimiento) y de su despliegue reglamentario.
El proyecto de ley anunciado en octubre de 2025 endurece requisitos para nuevos solicitantes, elevando la inversión mínima de 600.000 € a 800.000 €. El Ejecutivo también ha planteado otras medidas, como ajustes del impuesto a la inversión extranjera inmobiliaria y aportaciones a fondo perdido.
Qué decía la normativa vigente tras la ley de abril de 2025
Tras la entrada en vigor de la Ley 5/2025 (publicada en BOPA el 26/03/2025 y vigente desde el 17/04/2025), la inversión mínima para la residencia pasiva era de 600.000 € en activos andorranos; además, si la vía elegida eran inmuebles, cada unidad debía ser de al menos 600.000 €.
Esa modificación también reorganizó la inversión extranjera inmobiliaria y fijó un marco de política de vivienda más restrictivo, con el que se pretendía facilitar el acceso residencial y contener tensiones de precios.
La nueva propuesta: subir el listón a 800.000 €
Ahora, el Gobierno propone elevar el umbral de inversión a 800.000 € para el permiso de residencia no lucrativa, reforzando los criterios de selección de personas con mayor capacidad económica. Es un aumento respecto a los 600.000 € previos.
Diversas fuentes locales han explicado que se trata de un proyecto de ley en tramitación parlamentaria; por tanto, hasta su aprobación y publicación en el Boletín oficial, rigen las reglas vigentes. Es clave distinguir entre anuncio, parlamento y publicación en BOPA.
Objetivo declarado: vivienda y crecimiento moderado
El principado busca equilibrar la inversión extranjera con el derecho a la vivienda y un crecimiento demográfico sostenible, evitando distorsiones. La ley ómnibus de 2025 ya fijó esa hoja de ruta.
El problema de acceso a viviendas y el auge de compra de propiedades por no residentes motivaron una subida de la fiscalidad específica y límites a determinadas actividades vinculadas al ladrillo.
¿Cómo te afecta el salto de 600.000 € a 800.000 €?
Para nuevos solicitantes, la cantidad exigida de inversión pasaría a 800.000 €, afectando a quienes acuden por la vía patrimonial (inmuebles, activos financieros nacionales, etc.). Si optas por inmuebles, es esperable que se mantenga la lógica por unidad inmobiliaria.
Quien planificó con 600.000 € deberá revisar su cuenta de proyecto, los plazos de solicitud y la forma de estructurar inversiones, especialmente si combinaba inversión en activos andorranos con otras partidas (seguros, depósitos, etc.).
Relación con el impuesto a la inversión extranjera inmobiliaria
En paralelo, el Gobierno ha planteado duplicar el impuesto a la inversión extranjera inmobiliaria: 6% para la primera adquisición y 10% para las siguientes, sustituyendo el 3%/5% previo. Esto encarece la compra de inmuebles por no residentes.
Ese impuesto convive con la vía de la residencia por inversión: no son lo mismo. Uno es un tributo de entrada al mercado; la otra es la vía migratoria. Quien quiera casas o una casa para residencias debe presupuestar ambos frentes.
¿Sigue existiendo el depósito en la Autoridad Financiera Andorrana?
Sí: la normativa consolidada exige depósito en la Autoridad Financiera Andorrana (AFA) para el titular y sus dependientes. Suele citarse el esquema de 50.000 € para el titular y cantidades adicionales por persona a cargo, aunque las cifras exactas históricas (47.500/9.500) se han ido actualizando en los portales.
Ese depósito es no remunerado y se mantiene mientras esté vigente el permiso. En algunos borradores recientes se ha debatido una aportación a fondo perdido parcial para ciertas autorizaciones; habrá que verificar el texto final que apruebe el parlamento.
Qué cuenta como “activos andorranos”
La normativa reconoce varias vías: inmuebles situados en el país, participaciones en sociedades andorranas (capital o fondos propios), y productos financieros o de deuda emitidos por entidades del país o por la Administración Pública andorrana.
Tras la reforma de 2025 se precisó que, si inviertes en inmuebles, cada unidad debía alcanzar el mínimo por unidad. El nuevo proyecto de ley añade la modificación del umbral global a 800.000 € y abre espacio a instrumentos financieros nacionales, con plazos y condiciones específicas.
Impacto en inversores y familias
Para inversores patrimoniales, el salto a 800.000 € exige más capital inmovilizado o una reestructuración del origen de fondos y de la forma de invertir (p. ej., combinando inmuebles con deuda pública). Es vital cuadrar criterios de compliance bancario.
Quien viene con pareja o dependientes debe sumar el depósito AFA por persona, el coste del alquiler o compra, y las tasas de emisión de tarjetas. El presupuesto total de solicitantes puede subir de manera significativa con el nuevo umbral.
Plazos, renovaciones y vida efectiva en el país
La residencia pasiva es “no lucrativa”: exige vivir al menos 90 días al año en el principado y renovar el permiso en plazo, manteniendo la inversión y las condiciones. No garantiza por sí sola la residencia fiscal si no se cumplen las reglas tributarias.
Para ser residente fiscal hay que analizar días de permanencia, núcleo de intereses y actividad económica efectiva. No basta con “pasiva en Andorra” y 90 días: Hacienda de otros países puede revisar la situación caso por caso.
¿Y si ya estoy tramitando con 600.000 €?
Si ya iniciaste tu solicitud con la regla de 600.000 €, conviene verificar la vista del expediente y la fecha de corte que establezca la nueva ley. Las transiciones suelen respetar derechos en trámite si se cumplen hitos previos a la entrada en vigor.
En cualquier caso, planifica un plan B: aportación complementaria de activos, sustitución de un inmueble por otro, o aportes a instrumentos de entidades andorranas, siempre dentro del régimen y con asesoría.
Fiscalidad colateral: ITP, IGI y plusvalías
La ley de 2025 tocó piezas de imposición indirecta para incentivar el primer hogar y desincentivar la especulación. Al comprar propiedades, revisa el ITP, el IGI aplicable a obra nueva y las reglas de transmisión (plusvalías).
Con el alza del impuesto a la inversión extranjera inmobiliaria, el “ticket de entrada” ha subido. Suma ese coste al presupuesto de inversión y a posibles tasas sectoriales.
Empresas y sociedades vehículo
Quien utilice sociedades para ordenar inversiones debe revisar el capital social, la gobernanza y la sustancia económica. Algunas medidas laborales y de inmigración restringen cambios sectoriales de trabajadores extracomunitarios y autorizaciones.
A la hora de invertir vía empresas, la banca pedirá acreditar origen lícito de fondos, perfil de riesgo y propósito de la inversión; la autoridad financiera andorrana supervisa el sistema, y los bancos aplican KYC/AML estrictos.
Vivienda: alquiler, obra y disponibilidad
El nuevo marco busca movilizar viviendas hacia el alquiler y acotar los usos puramente especulativos. Eso interactúa con la demanda de residentes pasivos que buscan casa en zonas prime.
En la práctica, habrá más competencia por inmuebles que encajen con los requisitos y con el presupuesto post-impuesto. Si compras varias propiedades, la carga fiscal progresiva tiene fuerte impacto marginal.
Vías alternativas dentro de la pasiva
La residencia pasiva admite varios tipos: patrimonial clásica, artistas/deportistas, y directivos con alcance internacional. Cada caso tiene condiciones propias, pero la tónica es preservar la inversión mínima y la vida efectiva en el país.
Algunas opciones permiten diversificar entre activos financieros andorranos y propiedades, siempre respetando los límites y la calidad del activo. El nuevo marco refuerza la idea de “inversión en activos andorranos” de entidad.
¿Qué pasa con la contratación en origen y temporales?
El paquete de medidas en debate incluye una nueva autorización temporal de contratación en origen y límites a las horas extra con permiso temporal. Esto no es residencia pasiva, pero muestra la orientación general del gobierno.
Para la inmigración de temporada, se refuerza la gestión previa de expedientes, lo que reduce errores y presiones sobre el mercado local de vivienda durante picos de temporada.
Papel del BOPA y del Consell General
En Andorra, hasta que una ley no aparece publicada en BOPA, su entrada en vigor no es efectiva. En la Ley 5/2025 ocurrió así: documento del 06/03/2025, publicación el 26/03/2025, vigor desde el 17/04/2025. Lo mismo sucederá con la nueva modificación si se aprueba.
Por eso, si te afecta el salto a 800.000 €, vigila la tramitación en el parlamento (Consell General) y las fechas concretas del boletín. Las ventanas de transición pueden ser decisivas.
Checklist de requisitos esenciales (visión práctica)
Confirma tu inversión mínima (actual y proyectada), el depósito ante la autoridad financiera andorrana, seguro médico y origen de fondos. Verifica alquiler o compra, y que tu actividad internacional no compromete el carácter “no lucrativo”.
Alinea residencia administrativa y residencia fiscal: residente pasivo no siempre es residente fiscal. Haz números con el impuesto inmobiliario específico, IGI/ITP y costes de notaría/registro.
Errores frecuentes que ahora salen más caros
Confiar en la regla de “90 días = residencia fiscal” sin mirar vínculos personales/profesionales fuera de Andorra es un clásico. La administración de tu país de origen puede considerarte residente si no cambias centros vitales.
Otro fallo es subestimar el impuesto a la inversión extranjera inmobiliaria al comprar varias propiedades. Con escalones del 6% y 10%, el monto adicional puede ser muy relevante respecto del precio neto.
Conclusión: cómo moverse con seguridad ante los cambios
El salto propuesto a 800.000 € eleva el listón de la residencia pasiva en Andorra: qué ha cambiado con el nuevo límite de inversión de 800.000 es, en esencia, una pieza más dentro de un esquema que ya había endurecido reglas en 2025 para priorizar el derecho a la vivienda y un crecimiento sostenible. Hoy, el escenario combina medidas fiscales, inversión mínima más alta y mayor control de flujos.
Antes de decidir, revisa textos en BOPA, contrasta con asesores y fuentes fiables como Advantia o guías actualizadas, y prepara tu solicitud con un presupuesto que contemple impuesto, depósito, inversiones y condiciones de mantenimiento del permiso. Así tu propuesta de traslado al principado será sólida y realista.
